Die Haftungsfrage

Der Hauseigentümer/Verwalter ist für die Auswahl eines befugten Objektsicherheitsprüfers verantwortlich. Die ÖN B1300/B1301 ist für Objektsicherheitsprüfung die anerkannte Regel der Technik.

 

Zivilrechtliche Haftung des Hausverwalters


1. Allgemeine Voraussetzungen der Verschuldenshaftung gem § 1295 ff ABGB


2. Schaden
Erste Voraussetzung für die Geltendmachung eines Anspruches auf Schadenersatz ist der Schaden. Hierunter wird gem § 1293 der „Nachteil, welcher jemandem an Vermögen, Rechten oder seiner Person“ zugefügt wurde, verstanden.


2.1. Schadenkausales Verhalten
Zweite Voraussetzung ist, dass zwischen dem Verhalten ein kausaler Zusammenhang besteht. Um die Kausalität zu bejahen, muss der Schaden bei Wegdenken des Verhaltens bzw. Zurechnungsgrundes entfallen (Äquivalenztheorie).


2.2. Rechtswidrigkeit des schadenkausalen Verhaltens
Das schadenkausale Verhalten muss darüber hinaus auch rechtswidrig sein, mithin also gegen eine vertragliche oder gesetzliche Norm verstoßen. IdZ ist zu beachten, dass die Norm, gegen die verstoßen wurde, gerade den Zweck haben muss, den Schadenseintritt zu verhindern (Rechtswidrigkeitszusammenhang).


2.3. Schuldhaftigkeit des schadenkausalen Verhaltens
Letzte Voraussetzung der Haftung ist, dass das schadenkausale und rechtswidrige Verhalten auch schuldhaft (individuell vorwerfbar) sein muss. Schuldhaft bedeutet, dass der Handelnde die ihm zumutbare Sorgfalt nicht eingehalten hat.


3. Gefährdungshaftung gem § 1319 ABGB
Nach der Norm des § 1319 ABGB haftet der Besitzer (Eigentümer/Halter, aber auch Mieter/Pächter oder Fruchtnießer) eines Gebäudes für einen durch Einsturz, Ablösen von Teilen des Gebäudes entstandenen Schaden, wenn der Schadenseintritt die Folge der mangelhaften Beschaffenheit des Gebäudes ist und der Besitzer nicht beweist, dass er jegliche zur Abwendung der Gefahr notwendige Sorgfalt getroffen hat. Der Geschädigte hat den Schaden, dessen Verursachung durch den Einsturz des Werks oder die Ablösung eines Teils davon, den Besitz des Beklagten und die mangelhafte Beschaffenheit als Schadensursache zu beweisen.

 

Der Entlastungsbeweis des Gebäudebesitzers- bzw halters kann nur gelingen, wenn er beweist, dass er alle zur Gefahrenabwehr erforderliche Sorgfalt aufgewendet hat und alle Vorkehrungen getroffen hat, die nach der Auffassung des Verkehr vernünftigerweise zu erwarten sind (objektiver Sorgfaltsbegriff). Kein subjektives Verschulden erforderlich.

Beispiel zur Haftung im Zusammenhang mit Verletzung von Objektsicherungspflichten:


Der Sachverhalt
Hausverwaltung B ist von der Eigentümergemeinschaft A mit der Verwaltung des Gebäudes X beauftragt. Durch den mangelhaften Erhaltungszustand des Gebäudes löst sich ein Teil der Fassade und trifft C am Schädel, wodurch sich dieser schwer verletzt.

 

Es wurden keine der ÖNORM B 1300 entsprechenden Prüfroutinen vom Hausverwalter durchgeführt. C macht einen Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz geltend. Wie ist die Rechtslage?

 

Haftung von A
- Haftet gegenüber C grds nach 1319 (Bauwerkehaftung – Gefährdungshaftung) Freibeweis gelingt dann, wenn alle Vorkehrungen getroffen wurden, die nach der Auffassung des Verkehrs vernünftigerweise zu erwarten sind und alle zur Gefahrenabwehr notwendigen
Maßnahmen eingehalten wurden.


- Haftet eventuell auch deliktisch nach 1295, wenn Verschulden (subjektive
Sorgfaltswidrigkeit) nachgewiesen werden kann.

 

Haftung von B
- Haftet vertraglich gegenüber A aus Hausverwaltungsvertrag (Verschuldensvermutung) ist explizit vertraglich verpflichtet, nach ÖNORM B 1300/B1301 vorzugehen, wenn dies vereinbart wurde. Wenn dies nicht vertraglich vereinbart wurde, ist mE von einer Verkehrssitte
auszugehen, diese ÖNORM damit zu beachten.


-Haftet deliktisch gegenüber C (keine Verschuldensvermutung)
A (Eigentümergemeinschaft) gg B (Hausverwaltung): Regressanspruch aus dem Titel der vertraglichen Verschuldenshaftung C gg A (Eigentümergemeinschaft) aus dem Titel der Gefährdungshaftung
(C gg A (Eigentümergemeinschaft) aus dem Titel der Verschuldenhaftung)
C (Geschädigter) gg B (Hausverwaltung): aus dem Titel der deliktischen
Verschuldenshaftung

ÖNORM B1300 & B1301 Mitglied im Normenausschuss

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